재외국민·외국인 상속등기, 어렵지 않아요! 핵심 포인트 4가지 완벽정리

내국인을 기준으로 설계된 부동산 상속등기 절차에 재외국민이나 외국인 관여하는 경우 국내 상속등기 서류 준비가 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 원리를 이해하고 핵심 포인트만 짚어두면 생각보다 어렵지 않습니다.

 

이번 글에서는 재외국민과 외국인이 상속등기를 진행할 때
필요한 준비서류와 절차에 대해 간략하면서도 명료하게 정리해 보겠습니다.

해외 거주하고 있는 재외국민은 한국에 귀국하지 않고도 한국에 있는 부동산 상속받는 것이 가능할까요? 이에 대하여 설명드리겠습니다.

재외국민 및 외국인 상속등기, 핵심적으로 다른 4가지 사항

내국인 상속등기와 비교했을 때, 재외국민이나 외국인이 내국인에 비해 특별히 준비해야 할 서류는 다음 4가지 사항입니다.

1. 인감증명서 대체 서류
   • 법정지분대로 상속등기를 하는 경우 인감증명서가 불필요하므로 해당되지 않습니다.
   • 협의분할을 통한 상속등기 시 인감증명서 대신 영사인증, 공증 등의 방법을 사용할 수 있습니다.
2. 주민등록등·초본을 대체 주소증명서류
   • 재외국민·외국인은 국내 주민등록제도가 아닌 체류국의 주소증명서류를 활용할 수 있습니다.
3. 외국인(한국계 외국인)의 경우 동일인 증명
   • 성명 변경 등으로 동일인임을 확인해야 할 때 본국 공증 및 아포스티유 절차를 거칩니다.
4. 부동산등기용 등록번호 발급
   • 외국인이 상속등기로 등기명의인이 되는 경우, 외국인등록번호나 국내거소신고번호가 없을 경우 부동산등기용 등록번호를 별도 발급받아야 합니다.

위 4가지 대체 서류를 제외한 나머지 서류(피상속인 서류, 협의분할서 등)는 내국인과 동일한 준비서류를 참고하시면 됩니다.

 

내국인에 비해 4가지 서류를 더 신경써야 합니다.

상속재산협의분할 대리인으로 국내 공동상속인 선임 가능

현행 부동산등기선례상 재외국민이나 외국인 상속인은 국내에 있는 다른 공동상속인을 대리인으로 선임할 수 있습니다.

피상속인의 사망으로 그 공동상속인들이 협의에 의하여 상속재산을 분할하는 경우에 공동상속인 중 1인이 외국에 거주하고 있어 직접 분할협의에 참가할 수 없다면 이러한 분할협의를 대리인에게 위임하여 할 수 있는 바, 이 경우 그 공동상속인 중 한 사람을 위 분할협의에 관한 대리인으로 선임하여도 무방하다.

(2018. 05. 28. 부동산등기과－1218 질의회답)

 

즉, 위 등기선례에 따르면 외국에 거주하는 공동상속인이 국내 상속재산 분할협의에 참여하기 어려운 경우, 아래와 같은 절차를 통해 국내에 있는 다른 공동상속인에게 상속재산 분할협의를 위임할 수 있습니다.

 

절차

1. 처분위임장 작성: 외국 거주 공동상속인은 국내 공동상속인에게 상속재산분할협의에 관한 모든 사항을 위임한다는 내용의 처분위임장을 작성합니다.
2. 인감 날인 및 공증: 작성한 처분위임장에 자신의 인감도장을 날인하고, 거주 국가의 공증사무실에서 공증을 받습니다.
3. 재외공관 공증: 공증받은 처분위임장을 대한민국 재외공관에서 다시 한번 공증을 받습니다.
4. 국내 공동상속인의 협의분할: 위임받은 국내 공동상속인은 자신의 인감도장을 날인하여 협의분할에 의한 상속등기를 진행할 수 있습니다.

상속재산분할협의를 국내 다른 공동상속인에게 위임할 수 있습니다. 위임장을 거주국에서 공증받은 후 재외공관의 공증을 추가로 받아야 합니다.

대체서류 1. 인감증명서가 없다면? – 재외국민, 외국인의 인감증명서 갈음 방법

1. 상속재산분할협의서를 영사인증(공증) 받는 방법
   재외국민의 경우 체류국 대한민국 영사에게 협의서를 인증받아 제출할 수 있습니다.
2. 위임장에 대한 영사인증(공증)
   협의분할에 직접 참여하기 어렵다면 협의분할 대리인을 선임하고, 해당 위임장에 대한민국 영사의 인증(공증)을 받는 방식으로 진행 가능합니다.

단, 일본·대만 등 인감증명제도가 존재하는 국가 출신 외국인은 본국 인감증명서를 발행받아 사용하거나, 국내 인감증명 발급이 가능한 경우 인감으로 진행할 수 있습니다.

대체서류 2. 주민등록등본·초본을 대체할 주소증명서류

재외국민:

• 재외국민등록부등본, 주소증명서(영사인증), 체류국 관공서 발행 주소증명정보 등을 제출할 수 있습니다.

외국인:

• 외국인등록 사실증명서(국내에서 외국인등록한 경우)
• 국내거소신고사실증명서(외국국적동포)
• 본국 관공서 발행 주소증명(아포스티유 필요)
• 주소증명제도가 없는 국가의 경우 공증인의 주소 공증문서(아포스티유 필요) 또는 신분증 원본제출·확인 등 대체방식 활용

제3국에 체류 중인 경우에도 체류국 주소증명정보나 해당 국가 공증인의 공증문서를 아포스티유(또는 영사확인) 받아 제출할 수 있으며, 장기체류 비자나 영주권 증명 같은 체류자격 증명서류를 함께 제출해야 합니다.

대체서류 3. 동일인 증명서 및 명의변경 등기절차

국적 변경, 개명 등으로 등기부상 성명과 현재 성명이 다른 경우 동일인임을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.

• 본국 관공서 증명, 본국 공증, 대한민국 재외공관 인증 등을 받은 동일인 증명서 필요
• 본국 공문서에는 아포스티유를 받아야 합니다.

2019년 이후 관련 예규 변화로 귀화증서, 개명허가 등 증명서류 제출이 필요한 경우가 있으며, 이는 실무상 드물게 요구됩니다.

대체서류 4. 외국인의 부동산등기용 등록번호 증명서 발급

외국인이 상속등기 명의인이 되는 경우, 별도로 부동산등기용 등록번호를 발급받아 제출해야 합니다.

• 과거에는 단순히 여권사본만 제출했으나 2022. 12. 27. 이후부터는 아포스티유(또는 영사확인)를 받은 여권 관련 증명서류를 첨부해야 합니다.

만약 이미 외국인등록번호나 국내거소신고번호를 부여받은 경우, 별도의 부동산등기용 등록번호는 필요 없습니다.

 

해외에 있더라도 국내 공동상속인을 대리인으로 하여 상속재산분할협의에 적극 참여할 수 있고, 상속등기도 충분히 가능합니다.

마무리

재외국민 및 외국인이 국내 상속등기를 진행하는 경우, 내국인과 달리 인감증명서나 주민등록등·초본을 그대로 사용할 수 없는 상황이 많습니다. 그러나 그 대체서류와 인증 절차(영사인증, 공증&아포스티유 등)를 이해하고, 동일인 증명이나 부동산등기용등록번호 발급 절차를 숙지한다면, 결코 복잡하기만 한 것은 아닙니다.

 

요점은 아래와 같습니다.

• 인감증명 대체: 영사인증 또는 공증인 인증 및 아포스티유 활용
• 주소증명 대체: 재외국민등록부등본, 외국 관공서 주소증명, 공증 및 아포스티유
• 동일인 증명: 본국 공증·아포스티유
• 부동산등기용등록번호 발급: 여권 증명서류에 아포스티유 또는 영사확인 필수

위와 같은 상속등기 준비서류를 체계적으로 파악하고, 인증 절차를 정확히 이해한다면 재외국민 및 외국인 상속등기 또한 한결 수월하게 진행할 수 있습니다.

 

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