임차인 사망 시 임차권, 누가 승계하나요? 사실혼 배우자와 상속인의 우선순위 정리

안녕하세요. 법무법인 강호 오준성 변호사입니다. 오늘은 임차권 승계 문제에 관해 설명드리겠습니다. 갑작스러운 사고나 질병으로 임차인이 사망하는 경우, 남은 가족들은 슬픔에 잠길 틈도 없이 여러 가지 문제에 직면하게 됩니다. 특히 임차인이 살던 집, 즉 임차권은 어떻게 되는 건지 막막하게 느껴질 수 있습니다.
 

오늘은 임차인 사망 시 임차권 승계에 대해 자세히 알아보고,
각 경우에 따른 사례를 통해 쉽게 이해하도록 돕겠습니다.

 

임차권 승계 절차를 설명하는 변호사와 함께하는 가족의 모습을 묘사한 일러스트입니다.

1. 임차인이 사망하였는데, 상속인이 없는 경우

 
사례

• 김씨는김 씨는 거주하던 주택에서 갑작스럽게 사망했습니다. 당시 김 씨는 가족이나 상속인이 없는 상태였으나 김 씨와 사실혼 관계에 있던 박 씨가 그와 함께 해당 주택에서 동거하며 생계를 함께 하고 있었습니다.
• 이 경우, 박씨는 사실혼 관계로 인정되며 김 씨의 임차권을 단독으로 승계합니다. 이는 「주택임대차보호법」 제9조 제1항에 근거한 것으로, 가정공동생활이 이루어진 사실혼 배우자가 우선권을 가지게 됩니다.

추가 상황

• 만약 김씨가 사실혼 배우자 박 씨도 없이 혼자 살고 있었다면, 김 씨의 임차권은 상속재산으로 간주되어 국가에 귀속됩니다(민법 제1058조 제1항).
• 상속인이란 상속권이 있는 자를 의미하므로 상속포기를 한 경우에는 소급적으로 상속권이 소멸하게 되므로 상속포기자는 상속인에 해당하지않습니다.

사실혼 배우자가 임차권을 승계받는 상황을 묘사한 따뜻한 아파트 내부 일러스트입니다

2. 임차인이 사망하였는데, 상속인이 있는 경우

사례 1: 상속인이 임차주택에서 임차인(고인)과 함께 거주하는 경우

• 이 씨는 임차주택에서 두 자녀와 함께 거주하던 중 사망했습니다. 
• 이 경우, 민법 제1000조에 따라 상속권을 가진 자녀가 임차권을 승계합니다. 따라서 다른 사실혼 배우자나 친족은 임차권 승계 대상이 될 수 없습니다.

주의할 점은 사실혼 관계에 있는 사람이 같이 살고 있더라도, 법정 상속인이 함께 살고 있었다면 사실혼 배우자는 임차권을 승계받을 수 습니다.

사례 2: 상속인이 임차주택에서 임차인(고인)과 함께 거주하지 않는 경우

• 박 씨는 임차주택에서 혼자 거주하다 사망했으며, 법적 상속인인 형제가 다른 지역에서 살고 있었습니다. 박 씨와 함께 주택에서 동거하던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 존재했습니다.
• 이 경우, 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 임차권을 승계합니다. 만약 2촌 이내 친족이 없다면, 사실혼 배우자가 단독으로 승계합니다(「주택임대차보호법」 제9조 제2항).

임차권 승계를 포기하고 집을 떠나는 상속인의 모습을 그린 그림입니다

3. 임차권 승계의 포기

사례

• 최 씨는 거액의 보증금 반환 채권이 있는 임차주택에서 사망했습니다. 하지만 밀린 월세가 임차보증금의 가액을 초과하는 상황이었습니다. 최 씨의 유일한 상속인인 딸은 임차권을 승계하지 않기를 원했습니다.
• 이 경우, 상속인은 「주택임대차보호법」 제9조 제3항에 따라 임대인에게 1개월 이내에 승계 거부 의사를 표시할 수 있습니다. 이를 통해 임차권 승계를 포기할 수 있으며, 임차권 승계로 인한 법적 불이익을 방지할 수 있습니다.

임대차계약서를 이어받는 상속인들의 모습을 묘사한 그림입니다.

4. 임차권 승계의 효과

사례

• 고씨는 사망 후 사실혼 배우자 이 씨가 임차권을 승계했습니다. 
• 이 씨는 임차인의 모든 권리(보증금 반환 청구권, 차임 감액 청구권 등)와 의무(차임 지급, 원상 회복 의무 등)를 승계하게 됩니다. 즉, 배우자 이씨는 집을 계속 사용할 수 있고, 보증금 반환 청구 등의 권리를 행사할 수 있습니다. 반대로, 차임을 지급하고, 계약 종료 시 원상회복 의무 등을 이행해야 합니다.

 

주의 사항:
임대차와 관련 없는 채권, 예를 들어 개인적인 빚이나 손해배상 청구권 등은
임차권 승계와 관계없이 민법에 따라 상속됩니다.

 

법률 사무실에서 자신감 있게 서 있는 전문 변호사의 모습

5. 마무리 : 임차인 사망 시 임차권 승계, 이것만은 꼭 기억하세요!

지금까지 임차인 사망 시 임차권 승계에 대해 알아보았습니다. 갑작스러운 사망으로 인해 남겨진 가족들은 슬픔과 동시에 복잡한 법률문제에 직면하게 됩니다. 특히 임대차 계약이 남아있는 경우, 임차권 승계는 중요한 문제입니다. 누가 임차권을 승계하는지, 승계를 포기할 수 있는지 등을 정확히 이해해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
 
핵심 정리

• 상속인이 없는 경우: 사실혼 배우자 → 없다면 국가 귀속
• 상속인이 있는 경우:
  • 함께 살았다면 → 상속인 승계 (사실혼 배우자 제외)
  • 함께 살지 않았다면 → 사실혼 배우자 + 2촌 이내 친족 공동 승계
• 승계 포기 가능: 1개월 이내 임대인에게 의사 표시
• 승계 효과: 임차인의 권리와 의무 모두 승계

주의! 임차권 승계는 단순히 집을 누가 사용할지 결정하는 문제를 넘어, 채무 관계와도 연결됩니다. 고인의 빚, 즉 상속 문제까지 고려해야 하므로, 법률 전문가와의 상담을 통해 상속포기, 한정승인, 단순승인과의 관계를 확실히 해야 문제 발생을 막을 수 있습니다.
 
전문가의 도움을 받아 상황에 맞는 최선의 선택을 하시고, 어려운 시기를 잘 헤쳐나가시기를 바랍니다.
 

법률 전문가 소개

법무법인 강호 오준성 변호사

• 서울대학교 법과대학 졸업
• 사법연수원 제39기 수료
• 15년 민사 및 가사 소송 분쟁 해결 경험 보유

오준성 변호사는 다양한 법률적 문제를 신속하고 정확하게 해결하며, 특히 민사 및 가사 소송에 있어 풍부한 경험을 바탕으로 최적의 해결책을 제시합니다. 임차권 승계와 같은 복잡한 법적 문제에 대한 상담을 원하신다면 지금 바로 상담을 신청해 보세요.
 

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면책공고

본 블로그 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성된 것으로, 특정 사건에 대한 법적 조언이나 상담으로 간주되지 않습니다. 개별적인 법적 문제 해결을 위해서는 반드시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다. 법무법인 강호는 이 글에서 제공된 정보로 인해 발생할 수 있는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
 

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