부모님이 남긴 담보신탁 부동산, 상속재산일까? 상속세와 취득 방법 완벽 정리

갑작스러운 상속 절차를 마주하게 되면 많은 분들이 혼란을 겪습니다. 특히 부모님께서 남기신 재산을 확인하던 중, 등기부등본상의 소유주가 부모님이 아닌 신탁회사나 은행으로 되어 있는 '담보신탁 부동산'을 발견했을 때 그 막막함은 더욱 커집니다.
 
'이 부동산은 우리 것이 아닌가?', '상속을 포기해야 하나?', '세금은 어떻게 되는 거지?' 등 수많은 질문이 머릿속을 스쳐 갈 것입니다.
이처럼 복잡하고 어려운 담보신탁 부동산 상속 문제, 법무법인 강호의 오준성 변호사가 명쾌하게 핵심만 짚어드리겠습니다.
 

결론부터 말씀드립니다: 담보신탁 부동산, 명백한 상속재산입니다.

가장 먼저 안심하셔도 좋은 소식은, 담보신탁된 부동산도 명백히 상속재산에 포함된다는 사실입니다.

 
신탁법에 따라 등기부상 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 넘어가 있지만, 이는 채무를 담보하기 위한 법률적 형식일 뿐입니다. 해당 부동산의 실질적인 가치와 그로부터 발생하는 이익을 받을 권리인 **'신탁수익권'**은 여전히 부모님(위탁자)에게 남아있기 때문입니다.
 
상속은 이처럼 고인이 가진 모든 재산상의 '권리'와 의무를 포괄적으로 승계하는 것입니다. 따라서 상속인들은 등기 명의와 관계없이 '신탁 종료 후 부동산 소유권을 되찾을 권리'를 그대로 물려받게 됩니다.
 

 

가장 궁금해하시는 '상속세' 문제

상속재산에 포함된다면 당연히 상속세도 뒤따릅니다. 우리 세법은 등기 명의가 아닌 실질적 가치를 기준으로 과세하는 **'실질과세의 원칙'**을 따르기 때문입니다.
 
하지만 여기서 중요한 포인트가 있습니다. 부동산 전체 가액에 대해 세금이 부과되는 것이 아니라, 부동산에 담보된 채무를 공제한 순자산가치에 대해서만 과세된다는 점입니다.

상속세 과세 대상 가액 = 신탁부동산의 시가 평가액 - 담보된 채무액(피담보채무)

 
예를 들어, 아파트 시가가 10억 원이고 은행 대출이 4억 원이라면, 상속세는 6억 원에 대해서만 계산됩니다. 이는 상속인들의 부담을 합리적으로 줄여주는 중요한 규정이므로 반드시 기억하셔야 합니다.


 

가장 중요한 절차: 상속인이 소유권을 취득하는 방법

담보신탁 부동산의 상속 절차는 일반 부동산과 달리 조금 더 복잡합니다. 상속인들은 고인의 '위탁자로서의 지위'를 상속받아, 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다.
 

1단계: 위탁자 지위 상속 및 명의 변경

먼저 신탁회사에 고인의 사망 사실을 알리고, 상속인임을 증명하는 서류(가족관계증명서, 제적등본 등)를 제출하여 신탁계약서상의 위탁자 명의를 상속인으로 변경해야 합니다.
 

2단계: 채무 처리 방식 결정

그다음, 이 절차의 핵심인 '채무 처리'를 어떻게 할지 결정해야 합니다.

• 방법 A: 채무 변제 후 온전한 소유권 취득 상속인들이 협력하여 은행 등 채권자에게 남은 채무 전액을 변제하는 방법입니다. 채무가 소멸하면 신탁의 목적이 사라지므로, 신탁계약을 해지하고 신탁등기를 말소하여 부동산의 소유권을 상속인들 명의로 온전히 가져올 수 있습니다. 가장 이상적인 방법이라 할 수 있습니다.
• 방법 B: 공매 처분 후 차액 수령 상속인들이 채무를 변제할 여력이 없거나 원하지 않을 경우, 채권자는 신탁회사에 부동산 처분을 요청하게 됩니다. 이때 부동산은 '공매' 절차를 통해 매각되며, 매각 대금으로 채무, 신탁 보수, 각종 비용을 정산합니다. 만약 정산 후 남는 금액이 있다면, 그 차액을 상속인들이 현금으로 분배받게 됩니다.

오준성 변호사의 조언: "전문가의 조력이 결과를 바꿉니다."

담보신탁 부동산 상속은 위에서 설명한 내용 외에도 신탁계약의 세부 조항, 상속인 간의 이해관계, 채권자와의 협상 등 수많은 변수가 존재합니다. 일반인이 홀로 처리하기에는 법률적으로 매우 까다롭고 복잡한 영역입니다.
 
잘못된 판단으로 채무 변제 시기를 놓치거나, 상속인 간 분쟁으로 이어져 소중한 재산을 헐값에 공매로 넘겨야 하는 안타까운 상황이 발생할 수도 있습니다.
 
법무법인 강호의 오준성 변호사는 다수의 상속, 부동산 분쟁을 성공적으로 해결한 경험과 노하우를 갖추고 있습니다. 복잡한 법률관계의 실타래를 정확하게 풀어내고, 의뢰인의 권리를 최대한 보장하는 가장 유리한 해결책을 제시해 드립니다.
 
담보신탁 부동산 상속 문제로 고민하고 계시다면, 주저하지 마시고 지금 바로 법무법인 강호의 문을 두드리십시오. 전문적인 법률 조력으로 여러분의 소중한 재산을 안전하게 지켜드리겠습니다.
 

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