공동상속인의 협력 없이도 가능한 상속 등기, 방법과 절차 안내

A 씨는 3년 전 아버지가 돌아가시면서 서울 강남에 있는 아파트를 상속받게 되었습니다.
A 씨의 형제는 저와 남동생 둘 뿐인데, 남동생이 해외에 거주하고 있어서
상속등기를 진행하는데 어려움을 겪고 있습니다.
상속등기가 늦어지다 보니, 부동산을 처분하려는 계획도 차질을 빚고 있습니다.

A 씨는 상속등기를 늦게 하면 불이익을 받는 것은 아닌지 걱정되고,
이 상황을 어떻게 해결할 수 있을지 궁금합니다.

 
 
위 사연처럼 많은 상속인들이 여러 사정으로 인하여 상속받은 부동산에 대하여 상속 등기를 바로바로 처리하지 못하는 경우가 의외로 많이 발생합니다. 이번 포스팅에서는 상속 부동산의 소유권 취득의 방법, 상속 등기의 필요성, 세금 납부 기한, 그리고 상속 등기가 원활하게 진행되지 않는 경우의 대처 방안에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

상속받은 아파트를 상속등기를 완료해야 처분할 수 있습니다. 다른 공동상속인들이 협조하지 않거나 연락이 되지 않을 때 어떻게 처리해야 할까요?

1. 상속 부동산의 소유권 취득 

상속인은 등기와 무관하게 상속인의 법적 권리에 따라 상속 부동산의 소유권을 취득합니다. 즉, 민법 제1005조에 따르면 상속은 상속인이 피상속인의 사망과 동시에 상속 재산의 소유권을 취득하는 것으로 간주되므로, 상속 등기를 하지 않아도 소유권 자체는 상속인에게 이전됩니다. 

• 상속 등기 처리 기한 : 상속인이 상속등기를 언제까지 해야한다는 기한이 정해져 있지 않습니다.
• 미등기시 과태료 부과 여부 : 상속등기를 하지 않는다고 하여 상속인에게 과태료가 부과되는 것도 아닙니다.  

상속등기를 하지 않더라도 소유권은 취득할 수 있으나, 상속부동산을 처분하기 위해서는 등기가 필요함에도 해외에 있는 공동상속인의 협조가 이루어지지 않는다면 꽤나 난감한 상황에 처할 수 있습니다.

2. 상속 등기가 필요한 경우 

• 상속재산 처분하는 경우 : 상속 부동산을 소유하는 것에 그치지 않고 처분하려면 상속 등기가 필수적입니다. 상속 등기를 통해 부동산의 소유권을 명확히 함으로써 매매, 증여 등의 처분 행위를 할 수 있습니다.
• 배우자 상속공제 5억원 이상 받으려는 경우 : 배우자 상속 공제를 기본 공제 금액인 5억 원보다 더 받기 위해서는 상속세 과세 표준 신고 기한(상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 내) 다음날부터 9개월 이내(즉, 상속개시일 속하는 달의 말일부터 15개월 이내)에 상속 부동산에 대한 등기를 마쳐야 합니다. 상속등기는 배우자 상속 공제가 5억 원 이상 필요한 경우에 중요한 문제가 될 수 있습니다.

(참고) 배우자 상속공제를 5억 원 이상 받기 위해서는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 15개월 내 상속등기를 마쳐야 하는 것이 원칙입니다.

그러나, 예외적으로 a. 상속인 등이 상속재산에 대하여 상속회복청구의 소를 제기하거나 상속재산 분할의 심판을 청구한 경우, b. 상속인이 확정되지 아니하는 부득이한 사유 등으로 배우자 상속분을 분할하지 못하는 사실을 관할 세무서장이 인정하는 경우에는 해당 사유가 종료일 다음날부터 6개월 내 상속 등기를 완료하면 배우자 상속 공제를 받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제19조 제3항, 같은 법 시행령 제17조 제2항, 제3항)

상속인은 상속등기 없이도 상속부동산의 소유권을 취득하게 되므로 상속세와 취득세를 법정기한 내에 신고납부해야 합니다.

3. 상속등기와 상속세, 취득세 납부 관계

상속 부동산은 상속 등기 없이도 법률에 의해 소유권을 바로 취득하게 되므로, 상속세와 취득세는 상속 등기와 관계 없이 기한 내에 납부해야 합니다.

• 상속세 납부: 상속세는 상속 개시일(피상속인의 사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 피상속인이나 상속인 전원이 해외에 거주하는 경우 신고 및 납부 기한이 9개월로 연장됩니다.
• 취득세 납부: 상속으로 인한 부동산 취득 시 취득세는 상속 개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.

취득세, 상속세를 위 기한 내 신고납부하지 않는 경우에는 무신고가산세(최소 20%)와 지연일수에 비례하는 납부지연가산세를 추가로 부담하게 되므로 주의해야 합니다.  

 
이처럼 상속 등기는 상속세와 취득세의 납부와 직접적인 연관은 없상으므로, 상속등기를 하지 않더라도 정해진 기한 내에 신고 납부해야 합니다.

공동상속인이 행방불명인 경우, 전단지를 붙여서라도 찾아야만 상속등기가 가능한 것일까요? 이런 경우 대처방안에 대해 설명해드리겠습니다.

4. 상속 등기를 원활하게 진행하기 어려운 경우 대처 방안

위에서 설명드린 바와 같이 공동상속인 중 1인이 상속 부동산을 처분하고 싶거나, 배우자 상속 공제를 받아야 하는 상황이라면, 상속등기가 반드시 필요함에도 다른 공동상속인들의 사정으로 인해 상속 등기가 원활하게 진행하기 어려운 경우가 발생할 수 있습니다.

중요한 점은, 상속 등기는 공동상속인 전원의 동의 없이도 일부 상속인들이 진행할 수 있다는 점입니다.

 
상속등기는 공동상속인 전원의 동의 없이 일부 공동상속인이 진행할 수 있으나, 상황별로 상속등기의 구체적 방법은 다를 수 있으므로, 상황별로 상속 등기를 경료할 수 있는 방법을 상세히 설명드리겠습니다.

(1) 공동상속인의 연락처, 인적사항을 알고 있으나 상속등기에 협력하지 않는 경우

민법 제265조에 따르면, 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. 이에 따라 상속재산의 공유등기를 보존행위로 본다면, 각 상속자가 단독으로 상속부동산에 대한 상속등기를 청구할 수 있습니다.

• 법원 판결 : "공동상속인 중 1인이 단독으로 신청한 이 사건 상속 등기를 부적법하다고 볼 수 없다."라고 판시하고 있습니다(대전지방법원 홍성지원 1988.1.15. 선고 87가합160 판결)
• 등기예규 :  "상속개시 후 상속권을 한정승인 또는 포기할 수 있는 기간이 경과한 후에 공동상속인 중 일부가 공동상속등기에 협력하지 않는다면 일부 상속등기는 할 수 없고, 상속등기를 하고자 하는 상속인이 상속등기에 협력하지 아니하는 상속인의 상속등기까지 이를 신청할 수 있다."라고 하였습니다(1984.7.4. 등기예규 제535호) 
• 등기선례 : 공동상속인 중 일부가 법정상속분에 의하여 부동산에 대한 상속등기를 신청할 수 있는지에 관하여 "공동상속인 경우 상속인 중 1인이 법정상속분에 의하여 나머지 상속인들의 상속등기까지 신청할 수 있고 이러한 경우 등기신청서에는 상속인 전원을 표시하여야 한다."라고 하였습니다

따라서, 상속개시 후 상속권의 한정승인 또는 포기 기간이 경과한 경우, 공동상속인 중 일부가 협력하지 않더라도 단독으로 전체 상속등기를 신청할 수 있습니다. 만약 상속등기를 신청한 상속인이 세금을 부담했다면, 다른 상속인들에게 각자의 지분 비율에 따라 세금 부담액을 청구할 수 있습니다. 

• 대법원 판례 : "공유재산에 관한 취득세와 재산세를 공유자와 한 사람이 이를 부담하였다면, 특별한 사정이 없는 한 다른 공유자에게 그 부담부분에 대하여 구상채권을 갖는다고 할 것이다."라고 판시하였습니다(대법원 1984.11.27. 선고 84다카317, 318 판결)

공동상속인 일부가 법정상속분대로 상속인 전원의 상속등기를 진행하는 것은 가능합니다. 다만, 첨부 서류 등을 잘 준비해야 합니다.

(2) 행방불명 등으로 연락이 두절된 공동상속인이 존재하는 경우

• 가족관계등록부에는 등재되어 있으나 주민등록이 말소되어 있고, 소재나 생사여부를 확인할 수 없는 경우 : 행방불명된 사람을 상속인으로 표시하고, 말소된 주민등록표등본을 첨부하여 최후 주소를 주소지로 표시하여 상속등기를 신청할 수 있습니다. 

만일, 행방불명된 공동상속인이 실종선고 요건에 해당한다면, 실종선고를 받아 사망자로 처리하여 가족관계등록부상 공동상속인에서 제외할 수 있게 되므로, 남은 공동상속인들만으로 상속등기를 신청할 수도 있습니다.

공동상속인이 소재나 생사여부를 확인할 수 없는 경우, 말소된 주민등록표등본을 첨부하여 상속등기를 신청할 수 있습니다.

(3) 일부 공동상속인이 해외에 거주하는 재외국민 또는 외국인인 경우

• 재외국민 또는 외국인인 공동상속인이 협력하는 경우 : 공동상속인이 재외국민이나 외국 국적인 경우, 상속등기를 위해서는 주소증명 서류로서 재외국민 거주 사실 증명서, 재외국민등록부등본, 외국 관공서의 주소 증명서 또는 이를 갈음할 수 있는 공증 서면 등으로 주소 확인 서류를 제출이 필요하므로, 해당 공동상속인의 협력하에 필요 서류를 확보하여 상속등기를 진행할 수 있습니다. 
• 재외국민 또는 외국인인 공동상속인과 연락이 되지 않는 등 협력을 구하기 어려운 경우 :  이 경우에 대하여 부동산등기선례가 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

재외국민 또는 외국인인 공동상속인이 상속등기절차에 협력하지 않는 경우에 다른 공동상속인의 상속등기신청 방법 제정 2018. 9. 6. [부동산등기선례 제201809-4호, 시행 ]

1. 공동상속인 중 1인이 재외국민인 다른 공동상속인이 상속등기에 협력하지 않는다고 하여 별도의 위임을 받지 않고서 그 다른 공동상속인의 부동산등기용등록번호의 부여신청을 직접 할 수는 없다.

2. 공동상속인 중 1인이 공유물의 보존행위로서 공동상속인 전원 명의의 상속등기를 신청할 때에 재외국민인 다른 공동상속인 갑, 을 및 병이 상속등기에 협력하지 아니하여 그들의 현주소를 알 수 없는 경우에는 그들이 주민등록을 한 사실이 있다면 말소된 주민등록표 상의 최후 주소를 주소로 제공하고, 이를 증명하는 정보로서 말소된 주민등록표의 등본을 첨부정보로서 제공할 수 있으며, 그들이 주민등록을 한 사실이 없다면 가족관계등록부 상의 등록기준지를 주소로 제공하고, 이를 증명하는 정보로서 기본증명서를 첨부정보로서 제공할 수 있다. 그리고 갑, 을 및 병이 주민등록번호를 부여받은 적이 없고, 또한 「부동산등기법」 제49조 제1항 제2호에 따른 부동산등기용 등록번호를 부여받을 수도 없다면 이를 소명하여 그들의 주민등록번호나 부동산등기용 등록번호를 제공하지 않고서도 상속등기를 신청할 수 있다.

3. 한편, 또 다른 공동상속인 A 및 B가 재외국민이었다가 외국 국적을 취득하여 현재는 외국인인 경우로서 이들 역시 상속등기에 협력하지 아니하여 그들의 현 주소를 알 수 없는 경우에는 그들이 주민등록을 한 사실이 있다면 말소된 주민등록표 상의 최후 주소를 주소로 제공하고, 이를 증명하는 정보로서 말소된 주민등록표의 등본을 첨부정보로서 제공할 수 있으며, 그들이 주민등록을 한 사실이 없다면 제적부(또는 가족관계등록부) 상의 본적지(또는 등록기준지)를 주소로 제공하고, 이를 증명하는 정보로서 제적등본(또는 기본증명서)을 첨부정보로서 제공할 수 있다. 그리고 A 및 B에 대한 「부동산등기법」 제49조 제1항 제4호에 따른 부동산등기용 등록번호를 부여받을 수 없는 경우에는 이를 소명하여 그들의 부동산등기용 등록번호를 제공하지 않고서도 상속등기를 신청할 수 있다.

 

---

 

위 등기선례 내용을 정리하면 아래 표와 같습니다.

상황	경우	대체 주소	첨부 서류	비고
재외국민인 다른 공동상속인이 상속등기에 협력하지 않아, 현 주소를 알 수 없는 경우	1-1. 주민등록 사실이 있는 경우	말소된 주민등록표 상의 최후 주소	말소된 주민등록표 등본	-
	1-2. 주민등록 사실이 없는 경	가족관계등록부 상의 등록기준지	기본증명서	-
	2. 주민등록번호나 부동산등기용등록번호 부여받은 적 없는 경우			사유 소명하여, 주민등록번호나 부동산등기용 등록번호를 제공하지 않고 상속등기 신청 가능
재외국민이었다가 외국 국적을 취득하여 현재 외국인 공동상속인이 상속등기에 협력하지 않아 현 주소를 알 수 없는 경우	1-1. 주민등록 사실이 있는 경우	말소된 주민등록표 상의 최후 주소	말소된 주민등록표 등본	-
	1-2. 주민등록 사실이 없는 경우	제적부(또는 가족관계등록부) 상의 본적지(또는 등록기준지)	제적등본(또는 기본증명서)	-
	2. 부동산등기용등록번호 부여받을 수 없는 경우	소명자료	-	사유를 소명하여 부동산등기용 등록번호를 제공하지 않고 상속 등기 신청가능

다른 공동상속인들의 협력이 없는 경우에도, 절차나 준비서류가 복잡하지만 상속등기가 가능합니다.

마무리

상속 부동산은 상속 등기 여부와 관계없이 피상속인의 사망과 동시에 상속인에게 소유권이 이전됩니다. 하지만 부동산을 처분하거나 배우자 상속 공제를 5억 원 이상 받으려면 상속 등기가 필수적입니다. 다만, 상속세와 취득세는 상속 등기와 별개로 정해진 기한 내에 신고 및 납부해야 하며, 신고 및 납부하지 않을 경우 미신고가산세와 납부지연가산세가 부과될 수 있으므로 상속등기와 별개로 세금도 기한을 넘기지 않도록 주의를 기울여야 합니다.
 
상속 등기는 공동상속인 전원의 동의 없이도 일부 상속인이 진행할 수 있습니다. 다만, 공동상속인 중 연락이 두절되었거나 해외 거주 중인 경우 등 상황에 따라 필요한 절차와 서류가 다를 수 있으므로 미리 확인하셔야 합니다. 
 
상속은 복잡한 법률 문제를 수반할 수 있으므로, 전문가의 도움을 받아 정확하고 신속하게 처리하는 것이 중요합니다. 상속 관련하여 어려움을 겪고 있다면 법률 전문가와 상담하여 문제를 해결하고 권리를 보호받으시길 바랍니다.
 

상속등기를 마치면 상속부동산을 매도할 수 있습니다.

 
복잡한 상속 문제, 혼자 고민하지 마세요!
법무법인 강호 서울대 법대 출신 오준성 변호사가 명쾌하게 해결해 드립니다.
풍부한 경험과 전문성을 바탕으로 상속재산 분할, 상속세 신고 및 납부, 상속등기 등 모든 상속 문제에 대한 맞춤형 법률 서비스를 제공합니다.

• 서울대학교 법과대학 졸업
• 사법시험 49회 합격
• 사법연수원 39기 수료

지금 바로 법무법인 강호와 상담하세요! 당신의 소중한 재산과 권리를 지켜드립니다.
 

법률상담이 필요하신 분은 아래 이미지를 클릭해주시면 법률상담 페이지로 연결됩니다. 감사합니다.

이미지를 클릭하시면 법률상담페이지로 연결됩니다.

 
Disclaimer: 본 내용은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 상황에 대한 법률 자문은 변호사와 개별적으로 상담하시기 바랍니다.

 

법률 상담 안내

🤯 상속, 머리 아프시죠? 🤯

복잡한 법률 용어, 난해한 절차로 고민이시라면,
더 이상 혼자 끙끙 앓지 마세요!
지금 바로 전문가 상담을 받고, 속 시원하게 해결하세요!

• 변호사가 직접 상담하고 1:1 맞춤 솔루션을 제공합니다.
• 복잡한 상속 문제, 쉽고 빠르게 해결해 드립니다.
• 상담 후기 👍 만족도 높은 상담으로 믿고 맡길 수 있습니다!

상담 신청 버튼 클릭! 👇