이혼 재산분할 집값은 언제 시세로 계산할까? 대법원 2025스595 해설

안녕하세요. 법무법인 강호 오준성 변호사입니다.
 
이혼에는 합의했지만 재산분할이 끝나지 않은 사이 아파트값이 크게 변하는 경우가 있습니다. 집을 보유한 쪽은 “지금은 가격이 많이 떨어졌는데 왜 이혼 당시의 높은 가격으로 계산하느냐”고 하고, 상대방은 “이혼 후의 손실까지 함께 부담할 이유는 없다”고 맞설 수 있습니다. 어느 쪽 말이 항상 맞는 것은 아닙니다. 먼저 재산분할의 원칙적 기준시점을 정하고, 그 뒤 발생한 가격 변동을 예외적으로 반영할 특별한 사정이 있는지 나누어 검토해야 합니다.
 

 

원칙은 사실심 변론종결일, 조정 후 별도 청구라면 조정성립일입니다

민법 제839조의2는 협의상 이혼한 배우자가 다른 배우자에게 재산분할을 청구할 수 있도록 하고, 제843조는 재판상 이혼에도 이를 준용합니다. 대법원은 재판상 이혼을 전제로 한 재산분할에서 분할 대상과 액수를 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 정하는 것을 원칙으로 봅니다.
 
이혼소송에서 이혼조정이 먼저 성립하고, 재산분할만 별도의 심판으로 청구한 경우에는 조정성립일이 원칙적 기준시점입니다. 혼인관계가 그날 법적으로 해소되었으므로 공동재산을 청산할 기준을 그 시점에 두는 것입니다. 별거일이나 소장 접수일, 재산분할심판의 마지막 심문일이 언제나 자동 기준이 되는 것은 아닙니다.
 

 

대법원 2025스595 사건에서는 어떤 일이 있었나

대법원 2025. 8. 14. 자 2025스595 결정의 당사자들은 2022년 9월 15일 이혼조정이 성립했고, 같은 달 30일 재산분할심판이 청구되었습니다. 상대방이 혼인 중 1억 9,360만 원에 산 아파트는 조정 무렵 시세가 2억 6,750만 원이었으나, 원심 심문종결 무렵인 2024년 11월에는 실거래가 기준 1억 9,000만 원으로 하락했습니다.
 
원심은 분할 대상과 가액의 원칙적 기준일을 조정성립일로 보면서도, 아파트 가격의 큰 하락으로 인한 손해를 보유자 한쪽에게만 부담시키면 공동재산을 공평하게 청산한다는 재산분할 목적에 현저히 어긋날 수 있다고 보았습니다. 그래서 아파트는 심문종결 무렵의 1억 9,000만 원으로 평가했습니다. 대법원은 이 판단을 받아들여 재항고를 기각했습니다.
 
이 결정은 “재산분할은 무조건 최신 시세”라는 규칙을 만든 것이 아닙니다. 원칙적 기준시점은 유지하되, 그 이후 발생한 외부적·후발적 사정과 이익·손해의 귀속이 현저히 불공평해지는 특별한 경우에 가격 변동을 참작할 수 있다는 취지입니다.
 

무엇이 ‘특별한 사정’인지가 다음 쟁점입니다

2025스595 결정은 가격 급락이라는 결과 하나만 본 것이 아닙니다. 해당 부동산이 혼인 중 공동의 노력으로 형성·유지된 재산인지, 가치 변동이 어느 당사자의 처분이나 관리 잘못이 아닌 외부적 시장사정에서 비롯됐는지, 기준일 가격을 그대로 적용하면 이익이나 손해가 한쪽에 지나치게 집중되는지 등을 재산분할의 공평한 청산 목적과 연결했습니다.
 
따라서 소폭의 통상적인 시세 변동이나 단순한 호가 차이만으로 예외가 인정된다고 단정할 수 없습니다. 반대로 부동산을 임의로 처분하거나 훼손해 가치가 줄었다면 단순한 외부사정과 다르게 평가될 수 있습니다. 이혼 후 대출 원금을 누가 갚았는지, 재산을 누가 사용·수익했는지, 수리비나 세금·관리비를 누가 부담했는지도 전체 정산에서 문제될 수 있습니다.
 

 

시세는 반드시 감정평가로만 입증해야 할까요

대법원은 재산분할 가액을 반드시 시가감정으로만 인정해야 하는 것은 아니지만, 객관성과 합리성이 있는 자료로 평가해야 한다고 봅니다. 국토교통부 실거래가, 같은 단지·동·면적의 실제 매매사례, KB 등 신뢰할 수 있는 시세자료, 공인중개사 확인자료, 금융기관 담보평가, 법원의 감정결과 등이 후보가 될 수 있습니다.
 
다만 호가 한 건이나 당사자가 임의로 고른 거래만 제출하면 대표성이 문제될 수 있습니다. 층·향·면적·수리상태·거래시기, 특수관계인 거래 여부를 함께 확인해야 합니다. 가격 변동을 주장하는 쪽은 원칙적 기준일과 심문종결에 가까운 시점의 자료를 모두 준비해 변화 폭과 원인을 비교하는 편이 좋습니다.
 

대상재산과 가액 기준을 혼동하지 않아야 합니다

재산분할에서는 어떤 재산을 분할대상에 넣을지와 그 재산을 얼마로 평가할지를 구분해야 합니다. 기준일 후 새로 취득한 재산이 곧바로 혼인 중 공동재산이 되는 것은 아닙니다. 반대로 기준일에 존재한 공동재산이 이후 매각되었다면 매각대금과 사용처, 보유 여부를 추적해야 할 수 있습니다.
 
또한 적극재산만이 아니라 혼인 중 공동생활이나 공동재산 형성에 수반된 채무도 검토합니다. 대법원 2013. 6. 20. 선고 2010므4071, 4088 전원합의체 판결은 부부의 총 채무가 총 적극재산을 초과하는 경우에도 구체적 사정을 고려해 재산분할청구를 받아들일 수 있다고 정리했습니다. 집값만 비교하고 주택담보대출 잔액과 그 후 변제내역을 빠뜨리면 실제 순재산을 왜곡할 수 있습니다.
 

 

준비자료와 신청절차

먼저 이혼 유형과 법적 종료일을 확인합니다. 이혼조정조서, 이혼판결과 확정증명원, 협의이혼 신고일 자료 중 해당 서류를 준비합니다. 다음으로 부동산 등기사항증명서, 취득계약서, 취득자금 출처, 기준일과 현재의 대출잔액증명, 원리금 납부내역, 세금·관리비·수리비 자료를 모읍니다. 기준일 전후의 실거래가와 시세자료는 같은 조건의 거래를 표로 비교하는 것이 좋습니다.
 
재산분할이 이혼사건과 함께 심리 중이라면 그 소송에서 대상재산과 가액자료를 제출합니다. 이혼이 먼저 확정되거나 조정·협의로 끝났다면 관할 가정법원에 재산분할심판을 청구할 수 있습니다. 상대방이 처분할 우려가 있으면 사건 상황에 따라 가압류·가처분 등 보전처분도 검토할 수 있으나, 대상재산과 피보전권리, 담보 제공 여부를 개별적으로 살펴야 합니다.
 

2년의 청구기간을 먼저 확인해야 합니다

민법 제839조의2 제3항은 재산분할청구권이 이혼한 날부터 2년을 지나면 소멸한다고 규정하고, 제843조에 따라 재판상 이혼에도 적용됩니다. 집값이 더 오를지 내릴지 지켜보느라 청구를 늦추는 것은 위험합니다. 이 기간은 단순한 일반 소멸시효와 동일하게 생각해서는 안 되며, 이혼의 효력이 발생한 정확한 날짜와 심판청구 접수일을 우선 확인해야 합니다.
 

비용과 기간, 흔한 실수

재산분할심판에는 인지·송달료가 들고, 시가감정이 필요하면 감정료가 추가될 수 있습니다. 금융거래·부동산 자료 조회, 당사자 수와 송달지역, 항고 여부에 따라 비용과 기간이 크게 달라집니다. 감정료 역시 부동산 종류와 수, 감정 범위에 따라 달라 정액으로 안내하기 어렵습니다. 변호사 보수도 사건 범위와 난이도에 따라 정해지므로 구체적인 비용은 상담 시 업무 범위와 함께 확인하시기 바랍니다.
 
흔한 실수는 첫째, 조정성립일과 심문종결일 중 유리한 날짜만 주장하면서 원칙과 예외를 구분하지 않는 것입니다. 둘째, 인터넷 호가만 캡처하고 실제 거래와 물건 조건을 비교하지 않는 것입니다. 셋째, 집값 변동만 강조하고 대출 원금과 이혼 후 상환내역을 누락하는 것입니다. 넷째, 재산분할심판이 오래 걸릴 것으로 예상해 2년의 청구기간을 넘기는 것입니다. 다섯째, 상대방 명의 재산을 추측만 하고 등기·금융자료 확보 절차를 늦추는 것입니다.
 

 

마무리

이혼 재산분할의 부동산 가액은 원칙적 기준일이 분명하지만, 대법원 2025스595 결정은 그 원칙을 기계적으로 적용할 때 현저히 불공평해지는 특별한 사정을 외면해서는 안 된다고 보았습니다. 핵심은 최신 시세 자체가 아니라 두 시점의 가치, 변동 원인, 보유·관리·대출 부담과 손익 귀속을 객관적인 자료로 연결하는 것입니다. 무엇보다 이혼한 날부터 2년의 청구기간을 먼저 지키고, 그 안에서 기준일과 예외 적용을 설계해야 합니다.
 

실행 체크리스트

□ 이혼조정조서·판결·협의이혼 신고자료로 이혼일을 확인한다.
 
□ 2년의 재산분할 청구기간 만료일을 계산한다.
 
□ 부동산 등기와 취득계약서, 취득자금 자료를 확보한다.
 
□ 기준일과 현재의 대출잔액·원리금 납부내역을 비교한다.
 
□ 같은 단지·면적·조건의 실거래가를 두 시점별로 정리한다.
 
□ 가격 변동이 외부적 사정인지 관리·처분행위 때문인지 구분한다.
 
□ 세금·관리비·수리비와 부동산 사용·임대수익 자료를 모은다.
 
□ 처분 우려가 있으면 보전처분 필요성을 즉시 검토한다.
 

 

상담 안내

이혼 뒤 부동산 가격이 크게 변한 사건은 기준일만 정하는 것으로 끝나지 않습니다. 법무법인 강호 오준성 변호사 상담을 통해 이혼의 효력 발생일, 두 시점의 시세와 대출, 가격 변동 원인, 2년의 청구기간과 필요한 보전·증거절차를 사건별로 점검해 보시기 바랍니다.
 
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법무법인 강호 · 오준성 변호사
 
이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로 개별 사건의 법률자문이나 결과를 보장하지 않습니다. 이혼 유형과 시점, 재산 형성경위, 가격 변동 원인, 대출과 사후 관리, 제출증거에 따라 결론이 달라질 수 있으며 개별 법률상담을 대체하지 않습니다. 법률정보 확인 기준일은 2026년 9월 22일입니다.
 

참고 법령과 판례

대법원 2025. 8. 14. 자 2025스595 결정 원문
 
민법 제839조의2·제843조
 
대법원 2024. 5. 30. 선고 재산분할 판결
 
대법원 2010므4071, 4088 전원합의체 판결 안내